Biblioteca de impuestos
Texto de Realty Desk revisado el 2026-11-02. Consulte las fuentes oficiales para cambios posteriores.
Ingresos y gastos de alquiler
El alquiler que recibe es ingreso: el alquiler mensual, el alquiler adelantado (en el año en que lo recibe, sin importar el período que cubra), los cargos que le paga un inquilino (cargos por atraso, cargos por mascotas) y cualquier parte de un depósito de garantía que usted retenga. Un depósito que piensa devolver no es ingreso cuando lo recibe. Usted deduce los costos ordinarios de alquilar: intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, seguro, reparaciones, cargos de administración, servicios públicos que paga, publicidad, viajes a la propiedad, honorarios legales y profesionales. Las mejoras no se deducen de una sola vez: se deprecian. Cada propiedad se informa por separado en el Anexo E (Formulario 1040), Parte I. - Lleve los registros por propiedad: recibos, el contrato, la lista de alquileres y el estado de cierre de la compra. - En esta app cada propiedad tiene su propio Anexo E, base, registro de mejoras y depreciación, y el paquete de fin de año imprime una página por propiedad.
Uso personal y casas de vacaciones
Si usted o su familia usan una casa de alquiler, las reglas de uso personal determinan lo que puede deducir. - Se considera que la usa como vivienda si sus días personales superan lo que sea mayor entre 14 días o 10% de los días en que se alquila a precio justo. Entonces los gastos de alquiler se limitan al ingreso de alquiler: no hay pérdida de alquiler. - Alquilada menos de 15 días en el año: no declare el alquiler y no deduzca los gastos de alquiler (los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad aún pueden ir en el Anexo A). - Con cualquier uso personal, los gastos se dividen entre los días de alquiler y los personales. Los días alquilados a familiares por debajo del precio justo cuentan como días personales. Anote los días de cada propiedad en su página de Resumen; la app muestra la prueba.
Pérdidas de alquiler: la asignación de $25,000
Los alquileres por lo general son pasivos: una pérdida solo compensa ingresos pasivos, y el resto se traslada a años futuros. Si participa activamente (es dueño de al menos el 10% y toma las decisiones de administración: aprobar inquilinos, fijar el alquiler, aprobar reparaciones), puede deducir hasta $25,000 de pérdidas de bienes raíces de alquiler contra otros ingresos. - La asignación se reduce en un 50% del ingreso bruto ajustado modificado que exceda $100,000 y desaparece en $150,000. - Casados que presentan una declaración por separado: hasta $12,500 si vivieron separados todo el año (eliminación gradual de $50,000 a $75,000); nada si vivieron juntos en cualquier momento. - Los profesionales de bienes raíces que participan sustancialmente pueden tratar las pérdidas de alquiler como no pasivas. Las pérdidas que no puede usar se trasladan y se liberan cuando vende la propiedad en una venta sujeta a impuestos.
Condición de profesional de bienes raíces
La condición de profesional de bienes raíces puede permitir que las pérdidas de alquiler compensen otros ingresos. Usted califica para un año si ambas cosas son ciertas: - Más de la mitad de los servicios personales que prestó en todos los oficios o negocios fueron en oficios o negocios de bienes inmuebles en los que participa sustancialmente, y - Prestó más de 750 horas de servicios en esos oficios o negocios de bienes inmuebles. Oficios o negocios de bienes inmuebles: desarrollar o redesarrollar, construir o reconstruir, adquirir, convertir, alquilar o arrendar, operar o administrar, o intermediar bienes inmuebles. Un agente con licencia que intermedia bienes raíces está en uno de ellos. - El trabajo como empleado no cuenta, a menos que sea dueño del 5% del empleador. - Casados que presentan una declaración conjunta: uno de los cónyuges debe cumplir ambas pruebas por sí solo. No se pueden sumar las horas de ambos para esta prueba. - Calificar no basta por sí solo: también debe participar sustancialmente en cada alquiler, a menos que elija tratar todos sus alquileres como una sola actividad. Lleve un registro del tiempo a medida que trabaja: fecha, horas, qué hizo y para qué propiedad. El Registro de horas de esta app guarda ese registro y lo totaliza frente a ambas pruebas.
Participación sustancial
Usted participa sustancialmente en una actividad durante el año si cumple cualquiera de estas pruebas: - 1. Trabajó en ella más de 500 horas. - 2. Su trabajo fue sustancialmente todo el trabajo realizado en ella por cualquier persona, incluso quienes no son dueños. - 3. Trabajó más de 100 horas y al menos tanto como cualquier otra persona, incluso quienes no son dueños. - 4. Es una actividad de participación significativa (más de 100 horas) y todas las suyas juntas suman más de 500 horas. - 5. Participó sustancialmente en ella en cualquiera de 5 de los 10 años anteriores. - 6. Es una actividad de servicios personales y participó sustancialmente en cualquiera de 3 años anteriores. - 7. Según todos los hechos, participó de forma regular, continua y sustancial (más de 100 horas; se aplican otros límites). El trabajo de su cónyuge cuenta para su participación, incluso en declaraciones separadas. El trabajo como inversionista (revisar estados de cuenta, supervisar sin administrar) por lo general no cuenta.
Alquileres de corto plazo
Un alquiler de corto plazo puede tratarse de forma distinta a un alquiler ordinario. - Si la estadía promedio es de 7 días o menos, no es una actividad de alquiler según las reglas de pérdidas pasivas. La pérdida es pasiva a menos que participe sustancialmente (la asignación de $25,000 no se aplica); si participa sustancialmente, la pérdida puede compensar otros ingresos. - Lo mismo ocurre si la estadía promedio es de 30 días o menos y usted presta servicios personales significativos, como un hotel. - Estadía promedio = total de días alquilados ÷ número de estadías separadas. En Florida, las estadías de 6 meses o menos son alquileres transitorios: cobre y remita el 6% de impuesto estatal sobre las ventas más el recargo del condado y el impuesto de desarrollo turístico, y un alquiler vacacional de la unidad completa por lo general necesita una licencia del DBPR (Reglas de alquiler de Florida › Alquileres de corto plazo). El tipo 3 del Anexo E es Alquiler vacacional / de corto plazo. Si va en el Anexo E o en el Anexo C depende de los servicios que preste: consulte con su preparador.
Conceptos básicos de depreciación
Usted recupera el costo de un edificio de alquiler mediante la depreciación, no en el año en que lo compra. - Edificios residenciales de alquiler: 27.5 años, línea recta, convención de mitad de mes. Un edificio puesto en servicio en enero recibe el 3.485% el primer año, y luego el 3.636% al año. - El terreno nunca se deprecia. Divida su costo entre terreno y edificio según el valor justo del mercado; si no está seguro, los valores tasados por el tasador de propiedades son una forma aceptada de dividirlo. - La base comienza con el precio más ciertos costos de cierre (seguro de título, cargos de registro, impuestos de traspaso, agrimensura, honorarios legales), no los costos del préstamo. - Las mejoras se deprecian por separado: las mejoras del edificio, como un techo o un sistema de aire acondicionado, en 27.5 años; los electrodomésticos, alfombras y muebles del alquiler en 5 años; las mejoras del terreno, como cercas, entradas de vehículos y arbustos, en 15 años. - La depreciación comienza cuando la propiedad está lista y disponible para alquilarse, incluso antes del primer inquilino. - La depreciación reduce su base, y la depreciación que se le permitió se grava cuando vende (hasta el 25%), la haya reclamado o no. Reclámela cada año. La app estima con las tablas del IRS, sin depreciación especial (bonus) ni sección 179. Su preparador fija las cifras finales en el Formulario 4562.
requiere revisión
Reparaciones vs. mejoras
Una reparación mantiene la propiedad en condiciones normales de funcionamiento y se deduce en el año en que la paga. Una mejora se capitaliza y se deprecia. Es una mejora si: - mejora la propiedad (corrige un defecto que existía cuando la compró, la amplía, agrega capacidad o calidad), - la restaura (reemplaza un componente importante o una parte estructural sustancial, o la reconstruye), o - la adapta a un uso nuevo o diferente. Reglas de seguridad que le permiten deducir en su lugar: - De minimis: artículos que cuestan hasta $2,500 por factura o artículo ($5,000 con un estado financiero aplicable), con la declaración de elección adjunta a su declaración cada año. - Mantenimiento de rutina: trabajo recurrente que usted espera hacer más de una vez en 10 años para mantener un edificio en condiciones normales de operación eficiente. - Pequeño contribuyente (base no ajustada del edificio de $1,000,000 o menos, ingresos brutos promedio de $10 millones o menos): las reparaciones, el mantenimiento y las mejoras del año en ese edificio hasta lo que sea menor entre el 2% de su base no ajustada o $10,000. Se elige cada año. Use el ayudante ¿Reparación o mejora? para una lectura rápida y conserve la factura de cualquier modo.
Segregación de costos y depreciación especial
Un estudio de segregación de costos, preparado por un ingeniero o especialista, separa las partes de un edificio que se pueden depreciar más rápido que en 27.5 años (algunas propiedades de 5, 7 y 15 años, como ciertos accesorios, acabados y obras del sitio). Con la depreciación especial (bonus), puede trasladar una gran deducción al primer año. La ley One Big Beautiful Bill Act hizo permanente la depreciación especial del 100% para propiedad calificada adquirida después del January 19, 2025. No es adecuada para todos: el estudio cuesta dinero, el beneficio depende de su situación tributaria y de las reglas de pérdidas pasivas, y una depreciación más rápida ahora significa más recuperación (recapture) cuando venda. El IRS publica una Guía de técnicas de auditoría sobre segregación de costos. Consulte con su preparador antes de pedir un estudio.
Vender su casa: la exclusión
Cuando vende su vivienda principal, puede excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 en una declaración conjunta) si: - fue dueño de ella al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta, - vivió en ella como su vivienda principal al menos 2 de esos 5 años, y - no excluyó ganancias de otra vivienda en los 2 años anteriores. En una declaración conjunta, uno de los cónyuges debe cumplir la prueba de propiedad y ambos la prueba de uso para obtener la exclusión mayor. Para agentes y arrendadores: - Un alquiler no es su vivienda principal. Si alquiló una casa antes de vivir en ella, parte de la ganancia puede no calificar, y la depreciación posterior al 6 de mayo de 1997 se grava aunque el resto esté excluido. - Puede aplicarse una exclusión parcial si vendió antes de tiempo por trabajo, salud o circunstancias imprevistas. Conserve los estados de cierre de la compra y de la venta, y los registros de las mejoras.
Intercambios 1031
Un intercambio de propiedad similar (sección 1031) difiere la ganancia cuando cambia bienes raíces de inversión o de negocio por otros bienes raíces. Desde 2018 se aplica solo a bienes inmuebles. - Identifique la propiedad de reemplazo por escrito dentro de 45 días después de transferir la propiedad que vende. - Reciba la propiedad de reemplazo dentro de 180 días, o antes de la fecha de vencimiento (con prórrogas) de la declaración de ese año, si es anterior. - Su vivienda principal y la propiedad que se tiene principalmente para reventa (flips) no califican. - El efectivo o el alivio de deuda que reciba (boot) se grava. - Un intermediario calificado por lo general guarda el dinero de la venta; si llega a usted, el intercambio puede fallar. Se informa en el Formulario 8824. Planifíquelo con su preparador y con el intermediario antes de cerrar la venta.
Agentes: conceptos básicos del trabajo por cuenta propia
Los agentes de bienes raíces con licencia se tratan como trabajadores por cuenta propia para los impuestos federales cuando sustancialmente todo su pago está ligado a las ventas (no a las horas) y trabajan bajo un contrato escrito que dice que no se les tratará como empleados. - Su correduría informa las comisiones en el Formulario 1099-NEC. Algunas informan la comisión bruta y otras el neto después de las partes y cargos: compárelo con sus cierres en el Resumen del agente. - Usted informa el negocio en el Anexo C y paga el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia de 15.3% (12.4% de seguro social hasta la base salarial anual, más 2.9% de Medicare) sobre las ganancias netas, además del impuesto sobre los ingresos. - La deducción por ingreso comercial calificado puede ser de hasta el 20% del ingreso comercial calificado, dentro de ciertos límites. - No se retiene nada de las comisiones, así que paga el impuesto estimado cada trimestre. La app Quarterly planifica los pagos y se los recuerda.
Agentes: gastos deducibles
Costos comunes de los agentes y dónde van en el Anexo C (2025): - Publicidad, mercadeo, letreros, fotos del listado, decoración: línea 8. - Automóvil: tarifa estándar por milla o costos reales × uso para el negocio, más estacionamiento y peajes del negocio: línea 9. Manejar de su casa a su oficina habitual es desplazamiento. - Partes del corredor, cargos de referido y cargos de transacción que usted paga: línea 10. - Seguro E&O y de negocio: línea 15. Cargos de licencia: línea 23. - MLS y cuotas de la asociación, educación continua, cargos de la caja de llaves: otros gastos, línea 27b. - Regalos de negocios: no más de $25 por persona al año; el grabado, el empaque y el envío no cuentan para el límite. - Comidas con clientes: 50%. El entretenimiento (golf, juegos, espectáculos) no es deducible. - Teléfono e internet: solo la parte del negocio. Método del automóvil: si usa los gastos reales el primer año en un automóvil de su propiedad, no podrá cambiar después a la tarifa estándar; si comienza con la tarifa estándar, podrá elegir cualquiera de los dos métodos después. Lleve un registro por escrito: fecha, millas, lugar, propósito. Oficina en casa: un espacio que se usa de forma regular y solo para el negocio. Método simplificado: $5 por pie cuadrado hasta 300 pies cuadrados ($1500 al año). Método regular: Formulario 8829 con los costos reales de la casa. La Publicación 535 del IRS se descontinuó después de 2022; ahora la Publicación 334 es la guía general para pequeños negocios.
- Publicación 463 del IRS, Travel, Gift, and Car Expenses (Gastos de viaje, regalos y automóvil)
- Publicación 587 del IRS, Business Use of Your Home (Uso de su casa para el negocio)
- IRS: opción simplificada para la deducción por oficina en casa (Simplified option for home office deduction)
- Acerca de la Publicación 535 (descontinuada)
- Publicación 334 del IRS, Tax Guide for Small Business (Guía tributaria para pequeños negocios)
¿Vale la pena una corporación S?
Muchos agentes preguntan si una corporación S ahorraría impuestos. La idea: la corporación le paga un salario, y la ganancia por encima de ese salario no está sujeta al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Pero: - La corporación debe pagarle una compensación razonable por su trabajo antes de hacerle otras distribuciones. Lo que es razonable depende de sus hechos. - Agrega trabajo y costo: nómina y declaraciones de impuestos de nómina, una declaración corporativa (Formulario 1120-S), contabilidad y el informe anual de Sunbiz. - El seguro médico de un accionista de más del 2% pasa por la nómina (Formulario W-2) para poder deducirse. - Las comisiones deben pagarse a la corporación, lo cual su correduría y las reglas de licencias de Florida deben permitir. - La corporación reembolsa la oficina en casa mediante un plan de cuentas responsable; no se la alquila usted. Si vale la pena depende de su ganancia, sus otros ingresos y los costos. Esta app no lo calcula. Pida a su preparador que haga sus cálculos. ¿Preguntas? Spargur Tax & Accounting · 239-488-4555 · spargurtax.com
Formulario 1099-NEC para contratistas
Si paga a una persona, sociedad o LLC (que no tribute como corporación) por servicios en su negocio, puede necesitar presentar el Formulario 1099-NEC y entregarles una copia antes del 31 de enero. - Pagos hechos en 2025: $600 o más en el año. Pagos hechos en 2026: $2000 o más (podría ajustarse por inflación a partir de 2027). - Los pagos a corporaciones por lo general no se informan, salvo los honorarios pagados a abogados. - Los pagos con tarjeta de crédito, tarjeta de débito o app de pago los informa el procesador en el Formulario 1099-K, no usted. - Obtenga un W-9 antes de pagar y guárdelo en sus archivos: esta app nunca guarda números de identificación del contribuyente. Arrendadores: el Anexo E pregunta si hizo pagos que requerían un Formulario 1099. Si su alquiler debe presentarlo depende de los hechos: consulte con su preparador.
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Homestead de Florida y Save Our Homes
Si es dueño de su casa en Florida y la convierte en su residencia permanente antes del 1 de enero, solicite la exención homestead al tasador de propiedades de su condado antes del 1 de marzo. - Los primeros $25,000 del valor tasado están exentos de todos los impuestos sobre la propiedad. Una exención adicional de hasta $25,000 (indexada por inflación desde 2024) se aplica al valor tasado por encima de $50,000, para los impuestos que no son escolares. - Save Our Homes: después del primer año, el valor tasado de su homestead no puede subir más del 3% al año ni más que el cambio en el Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor. - Portabilidad: al mudarse a un nuevo homestead en Florida, puede llevar hasta $500,000 de ese beneficio (dentro de 3 años). - Propiedad que no es homestead (alquileres, segundas casas): los aumentos de la tasación están limitados al 10% al año, para los impuestos que no son escolares. - Alquilar su homestead puede costarle la exención. Consulte primero con el tasador de propiedades. En la boleta del 3 de noviembre de 2026, la Enmienda 3 elevaría la exención homestead para impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, y reduciría el tope para propiedades que no son homestead al 5%. Necesita el 60% para aprobarse. Verifique el resultado antes de confiar en estas cifras. Condado de Lee: leepa.org.
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